집을 구하는 과정에서 어떻게 대출을 신청하고, 어떤 집이 해당 대출이 가능한지를 정리해보려고 한다.
시작
중소기업 청년 전세자금 대출을 위한 조건 아래 조건을 만족해야 한다.
- 계약할 매물의 임차 전용면적 85제곱미터 이하 - 중소기업, 중견기업에 재직중인 기간이 1개월이상(1개월 안되면 보통 회사에서 서류 잘 안때주거나 은행에서 거부한다.) - 작년소득 3500이하 (맞벌이 부부는 합산소득 5,000만 원 이하) - 만 나이 34세 이하 (병역 의무를 마친 경우 만 39세 이하) - 무주택 세대주/세대원(순 자산이 2.8억원 이하여야 함) - 입주할때 본인이 세대주로 처리될 수 있어야함.(단독세대주이던 세대원이 있던 상관없이 본인이 세대주가 되어야 함.)
특징 - 연금리 1.2%(4년 후 일반 버팀목 전세자금 대출금리 적용) - 최대가능금액 1억원 - 최초 2년(4회 연장, 최장 10년 이용가능)
1. 서류준비
<은행에 문의하여 필요한 서류 구비 필요> 은행마다 조금씩 차이가 있으니 원하는 은행에 직접 방문하여 문의하는게 편함.
매물을 알아보기 전에 은행에 방문하여 필요한 서류를 확인 후 대출 한도가 얼마나 나오는지 조회하는게 좋다. 그래야 먼저 본인명의로 대출이 가능한지 안한지 확인하고 대출이 안된다면, 다른 대출을 준비할 수 있으며 대출이 된다면, 후에 집을 알아 보면서 원하는집이 중소기업 청년 전세자금대출이 가능한 집인지 아닌지만 확인하고 바로 대출 심사로 넘어갈 수 있기 때문이다.
그러니 대출심사기간을 줄이며, 집을 알아보는데도 부담을 덜기 위해 은행에 먼저 방문하자.
2. 부동산 매물 알아보기
- 전세나 월세 관계없이 보증금에서 1억원 한도 내 대출 가능 그러나 대출의 최대한도로 들어가려는 부분은 집주인이 꺼려하며 협조 안해주기에 불가능하다고 생각하는게 좋음. 그러니 보증금의 80%만 대출 가능하다고 생각하고 알아보는 게 좋음. ex: 보증금 1억의 매물 -> 8천만원 대출 (80%) 보증금 1억 2천의 매물 -> 9600만원 대출(80%) 보증금 1억 4천의 매물 -> 1억원 대출(71.4%, 1억원이 맥시멈한도, 맥시멈으로 대출 받게되면 집주인이 해야하는 일이 많아진다. 때문에 집주인이 안해줄 확률이 높아지며 대출심사기간도 많이 길어지므로 이런집은 가능한 안된다고 생각하는게 편하다.)
전세대출이 가능한 집이라고해도 융자나 다른 문제 때문에 집주인이 거절하는 경우가 많아 중기청 전세대출로 입주 가능한 집이 드물다. lh나 sh전세대출이 가능한 집이라도 중기청 대출이 불가능한 집도 있음(집주인 협조 의사 중효함) 그러니 중기청 대출로 입주 가능한 집을 찾는것은 매우 어렵다. 그래도 포기하지말자. 기다리고 찾다보면 꼭 나오게 되있으니.
현재 중기청 대출(중소기업 청년 전세자금 대출)이 나온지 1년이 넘었고, 이때문에 전세값도 많이 올랐는데도 불구하고 중기청 대출을 모르는 부동산도 있었다, 그러나 대부분 알고 있기 때문에 매물을 물어볼때 "중소기업 청년 전세자금 대출 80%로 입주 가능한가?"를 중개사에게 먼저 물어보는 것이 알아보는데 편하다. 아래 4가지 조건을 모두 만족한다면 보통은 중소기업 청년 전세자금 대출이 가능하다.
4가지 조건
- 해당 건물의 주인과 토지의 주인이 같다. - 해당 매물의 융자가 없거나 거의없다.(융자금액 40%미만으로 알고 있으나 안전성을위해 5%로 정리, 왠만하면 없는곳이 정확함. 있는곳은 피하는걸 추천) - 해당 건물에 불법거주지로 등록되어있지 않다.(주거법 위반 사항에 걸린 집은 불법거주지라고 구청에서 등록해버린다.) - 해당 매물의 면적이 85제곱미터 이하다.
위 4가지 조건은 등기부등본과 건축물대장으로 확인할 수 있으니 집을 보면서, 부동산업자에게 등기부등본과 건축물대창을 확인해달라고 요청하는게 좋다. 발급 수수료도 얼마안하며 부동산업자가 보통 지불하는 부분이라 부담가지지말고 이야기해도된다.
※ 건축물대장, 등기부등본 참고하기
위 서류는 건축물대장 이라고 하며 이상없는 건축물대장 이다.
건축물대장의 상단 "일반건축물대장(갑)" 부분 우측에 "위반건축물"이라고 기재되어 있으면 피하는게 좋다.
위반 건축물에 대한 자세한 내용은 담당 구청에 전화하면 주택과나 건축과에서 확인 가능하다.
내가 계약할 층수의 부분이 위반이 아니라면 대출에 문제되지는 않을거라고도 은행직원이 말했지만, 대출심사가 많이 까다로워졋기에 이런 건축물은 피하는게 좋다고 생각한다.
위 서류는 융자가 있는 집의 등기부 등본이며, 해당 건물의 소유주, 규모, 융자상태를 확인할 수 있다.
을구 부분에 융자 사항이 기록되어있으며, 집의 시세와 융자 규모를 비교하여 참고하면 된다.
위 서류는 융자가 없는 집의 등기부등본이다.
을구 부분에 "기록사항 없음"으로 기재되어 있으므로 융자가 없는 집이다.
원하는 매물이 있다면 은행측에 매물 주소 알려주고, 대출이 가능한 집인지 가심사 해달라고 하면 구분 가능하다. 은행에 가심사 결과 대출 가능할 것 같다고 말하면 계약서를 작성하자.
내가 느낀 현재 매물의 상황
※ 현재 중기청 대출이 가능한 매물이 10개중에 1개정도 밖에 안되며 나오는 족족 사라진다. 때문에 집을 알아보고 은행에 가심사를 요청하고 기다리는 과정에서 누가 선금을 넣어버리면 내가 계약을 못하는 상황이 발생한다.(본인경험) 매물이 없어도 너무 없다보니, 은행에제대로 알아보지도 않고 선금을 넣는 사람도 있었다. 그러나 대출 가심사 전에 선금을 넣는건 위험한 행동이다. (만약 대출 안된다고하면, 선금건거 날릴 수도 있기때문) (선금을 넣기전에 건축물대장과 등기부 등본으로 위반사항 유무나 융자 유무, 집주인 명의 꼭 확인 후, 위의 4가지 조건을 만족하면 선금 걸어도 거의 안전하지만, 은행에 가심사 넣어보는게 제일 확실함.) 무모하게 선금을 넣는건 돈버리는 행동이 될 수도 있기에 은행에 알아보지 않고 선금부터 거는건 위험할 수 있다는 것 기억했으면 좋겠다.
※ 선금 거는 문화는 서울에만 있는건가??? 밑에서 살땐 없던 방식인데,,, 진짜 맘에 안든다.
3. 계약서 작성
계약서를 작성할때 주의사항
- 계약서 쓸때 온 사람이 집주인인지 아닌지 구분하기 (건축물대장의 집주인 이름과 집주인 계좌의 예금주명 비교하여 확인 가능, 집주인 신분증 확인도 하면 좋음) - 집주인 대신 대리인이 진행한다면 위임장 확인하기 - 공동명의면 두명이 모두 참석하여 계약서 작성하면 좋음.(만약 한명만 나온다면 안나온 사람 위임장, 인감증명서 확인 필요) - 등기부등본, 건축물대장 재확인 - 계약서 작성 시 본인이 이사할 날짜 미리 정하기
계약서 작성시 특약사항 넣을만한 부분
(필수) - 전세자금대출을 받아야 하는 임차인의 경우 전세자금대출이 안될 시 계약을 취소하고 계약금을 반환한다. (위의 4가지 조건이 일치하는 안전한 집이라고해도 이부분은 넣어주는게 좋다. 어짜피 될건데 그냥 넣어주세요라고 하는게 좋으며, 이런 사항 넣는건 대출되는게 자신없는 사람이라며 중개사가 부담스러워 할 수도 있는데, 그런집은 설득해보고 안된다고 하면 계약 안하는게 나을수도 있다.) (선택) - 임대차계약 만료일에 새 임대차 계약의 성사 여부에 관계없이 임대보증금을 반환해주기로 한다. - 각종 조세 및 공과금(관리비, 전기, 수도, 전화등)은 잔금지급일을 기준으로 정산한다. - 잔금은 임대인의 계좌로 입금키로한다(은행계좌번호, 예금주) - 임차인 입주전일까지의 공과금은 임대인이 정산한다. - 전세권설정을 하기로 협의한 경우 임대인은 전세권설정에 동의하고 협조한다. - 대지, 건물면적은 권리면적(공부상)기준으로 한다 - 특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인이 임차인에게 정산하여 주기로한다. - 계약금중 0원은 계약시 지불하고 금0원은 n월 n일 n년에 매도인 계좌로 송금키로한다. (계좌번호, 예금주) - 임차인은 기본 시설물 훼손시 원상복구하기로한다. - 기타 사항은 주택임대차보호법 및 부동산 관례에 따르기로 한다. 넣으면 좋은부분이나 전세이기에 특약을 넣는데 집주인과의 합의하에 특약 넣는게 중요함.
계약서 작성 및 계약금 걸기
중기청 대출에 필요한 서류로 보증금의 5% 이상을 납부한 영수증을 은행에 제출해야한다. 5%이상이면 괜찮으니 무리해서 10%까지는 안해도된다. 계약금 관련 영수증은 부동산에 때달라고하면 때준다.
계약서에 확정일자 받기
중소기업 청년 전세자금 대출 신청을 하려면 은행에 "확정일자"가 찍힌 계약서를 제출해야 한다. 전입신고와 확정일자는 온라인으로 간편하게 신청 가능하며(수수료 500원) 오프라인으로 신청 시에는 반드시 ‘이사 갈 지역의 주민센터’에서만 신청 가능하다. 나는 부동산 중개사가 당일 이사갈 지역의 주민센터에서 대신 방문하여 직접 해줫다.(계약서 작성 후 다음날에 부동산 중개사가 주민센터 방문하여 처리해주고, 오후에 받으러감) ※ 전입신고는 이사 후에 해도 된다. 이사 후 15일 이내에 전입신고 후 은행에 등본을 증거품으로 제출해야함.
4. 은행에 계약서와 계약금 이체 영수증 제출하고 대출 심사받기
은행에 확정일자 받은 계약서와 계약금 이체 영수증을 제출하고 대출 심사를 기다리면 된다.
은행에 대출 심사 요청을 한 뒤 몇일이 지나고 다음과 같은 문자가 왔다.
대출신청에 대한 자산심사 결과 적격으로 나왔다고한다.
은행에 전화해서 확인하니 서류작성을 위해 한번더 은행에 방문해 달라고 한다.
서류작성 이후 승인 되면, 이사날짜에 맞춰 보증금이 대출된다고 하니, 나머지 잔금도 그때 이체하고 이사하면 끝이다.
요청 method와 요청 파일정보, http 버전 HTTP 프로토콜은 클라이언트가 서버에게 요청하는 방식에 대한 몇가지 동작을 정의하고 있습니다. 즉, 요청 method란 클라이언트가 서버로의 요청하는 방법을 명시합니다.
GET: 지정된 리소스(URI)를 요청 POST: 서버가 클라이언트의 폼 입력 필드 데이터의 수락을 요청. 클라이언트는 서버로 HTTP Body에 Data를 전송 HEAD: 문서의 헤더 정보만 요청하며, 응답데이터(body)를 받지 않는다. PUT: 클라이언트가 전송한 데이터를 지정한 uri로 대체한다. ftp의 PUT과 동일하며, 클라이언트는 서버로 HTTP Body에 Data를 전송한다. DELETE: 클라이언트가 지정한 URI를 서버에서 삭제한다. TRACE: 클라이언트가 요청한 자원에 도달하기 까지의 경로를 기록하는 루프백(loop back) 검사용. 클라이언트가 요청 자원에 도달하기 까지 거쳐가는 프록시나 게이트웨이의 중간 경로부터 최종 수진 서버까지의 경로를 알아낼때 사용.
(2) Accept 클라이언트가 허용할 수 있는 파일 형식(MIME TYPE)으로 */*은 특정 유형이 아닌 모든 파일형식을 지원한다는 의미가 됩니다.
(3) User-Agent 클라이언트 소프트웨어(브라우저, os 등)의 이름과 버전 등. 위의 정보에서는 MS IE 6.0, 윈도우 XP, .NET Framework 1.1 버전이 클라이언트에 설치되어 있음을 나타냅니다.
(4) Host 요청을 한 서버의 Host입니다.
(5) If-Modified-Since 페이지가 수정되었으면 최신 버전 페이지 요청을 위한 필드, 만일 요청한 파일이 이 필드에 지정된 시간 이후로 변경되지 않았다면, 서버로부터 데이터를 전송받지 않습니다. 이 경우 서버로부터 notmodified(304) 상태코드를 전송받게 됩니다.
HTTP/1.1 304 Not Modified Server: Microsoft-IIS/5.1 Date: Fri, 21 Jul 2006 06:23:04 GMT X-Powered-By: ASP.NET ETag: "689cb7f886acc61:a1b" Content-Length: 0
위의 헤더 정보는 동일한 파일을 재 요청했을때의 응답헤더입니다. 파일 변경사항이 없으므로 304(수정되지 않음)과 Content-Length: 0(데이터 받지 않음) 응답을 받았습니다. 이렇게 함으로써 http는 요청의 부하를 줄이고 있습니다.
(6) Refer 위의 요청 헤더에는 나와 있지 않지만 이 정보도 헤더에 자주 등장하는 필드입니다. 특정 페이지에서 링크를 클릭하여 요청을 하였을 경우에 나타나는 필드로써 링크를 제공한 페이지를 나타냅니다.
(7) Cookie 역시 위의 요청에는 없지만 자주 등장하는 필드입니다. 웹서버가 클라이언트에 쿠키를 저장해 놓았다면 해당 쿠키의 정보를 이름-값 쌍으로 웹서버에 전송합니다.
(8) Accept-Language 클라이언트가 인식할 수 있는 언어로 우선 순위 지정이 가능합니다.
(9) Accept-Encoding 클라이언트가 인식할 수 있는 인코딩(압축_방법으로 위의 내용에서는 서버에서 gzip, deflate로 압축한 리소스를 클라이언트가 해석할 수 있다는 말이 됩니다. 만일 서버에서 압축을 했다면 응답헤더에 Content-Encoding 헤더에 해당 압축 방법이 명시됩니다.
